NOTA

 

dienst:	Dienst Stad
datum:	11 februari 2009
registratienummer:	s0901674.1
afdelingsnaam:	DS/PM
steller:	Böhm, Tijs
paraaf chef:

kopie aan:

onderwerp:

Randvoorwaardennota Stationsgebied Noord

 

nota voor de discussie

[Begin Notatekst]

1. Inleiding

Medio november vorig jaar heeft De Discussie ons college geadviseerd over de gewenste ontwikkeling van de locatie Stationsgebied Noord, nadat we het plan voor de 72 meter hoge Stationstoren hadden ingetrokken vanwege gebrek aan draagvlak. Uit de Discussie kwamen duidelijke wensen naar voren ten aanzien van een nieuw plan en het bijbehorende proces. Ook werd duidelijk waar de noodzakelijke concessies gezocht konden worden. Afgesproken werd dat het college een voorstel zou doen voor nieuwe randvoorwaarden, op basis van de door de verschillende fracties aangedragen punten.

Bijgaande nota is hier het resultaat van. Naast de aangedragen punten, heeft vanzelfsprekend ook het gemeentelijk beleid hiervoor aan de basis gestaan. Het voorstel is om de randvoorwaarden vast te stellen en daarmee niet alleen het inhoudelijke kader voor het project te bepalen, maar ook het kader ten aanzien van financiën en het proces (waaronder participatie).

 

2. Adviezen de Discussie

Er was in grote lijnen consensus over de volgende adviezen:

1.           Er dient een bouwplan te komen. Voor de optie om niet te bouwen (parkje, speelplek) is geen steun.

2.           In grote lijnen dient het bouwplan overeen te komen met het beeld uit de randvoorwaardennota van 2005. Wel met belangrijke nuanceringen. 

3.           Hoger dan 45 meter is niet toegestaan.

4.           Meer openbare ruimte op deze plek en dus minder plint en minder programma.

5.           Realiseer groen op deze plek: bomen en ´hangend´ groen.

6.           Zorg voor levendigheid en ''reuring'' in de plint: horeca en detailhandel. Mede vanuit oogpunt van sociale veiligheid.

7.           Het GAK-gebouw hoeft niet bij de ontwikkeling betrokken te worden. 

8.           Zorg voor snelheid vanwege het (te) lange plantraject, waarbij wel rekening gehouden moet worden met het betrekken van de Hilversummers bij het planproces. 

9.           De eerstvolgende stap in het planproces is het vaststellen van de nieuwe randvoorwaarden, waarbij ook gedefinieerd moet zijn hoe er om wordt gegaan met participatie van Hilversummers.

10.       Zorg voor (een beeld van de) samenhang met de reeds in gang gezette ontwikkelingen in het stationsgebied. Laat meer visie zien.

11.       Kwaliteit is belangrijker dan financiën. Op financieel vlak mogen concessies gedaan worden, als dit ten goede komt aan de kwaliteit.

12.       Overweeg om een marktconsultatie te houden waarbij een aantal ontwikkelaars/bureaus uit de markt wordt gevraagd naar hun creatieve ideeën over de invulling van de locatie. De aansluiting van de plannen op de omgeving kan hiervoor als randvoorwaarde worden meegegeven.

 

3. Randvoorwaarden

Vrijwel alle adviezen zijn overgenomen in bijgaande randvoorwaardennota. Alleen het punt van de marktconsultatie is wellicht anders overgenomen, dan in eerste instantie bedoeld. Met het voorstel om een stedenbouwkundig bureau opdracht te verstrekken om het participatietraject te regisseren, wordt echter ook om creatieve ideeën van buitenaf gevraagd die bovendien direct met de Hilversummers worden besproken. Uit oogpunt van snelheid is er voor gekozen om het huidige bestemmingsplan als uitgangspunt te nemen en om de intentieovereenkomst met de huidige ontwikkelaar te actualiseren. Ten dienste van een goed participatieproces zijn echter wel degelijk concessies gedaan, die op het eerste oog ten koste gaan van de snelheid. 

 

4. Participatie

De derde paragraaf van de nota gaat uitgebreid in op de participatiedoelstellingen en -mogelijkheden. Hier is geprobeerd om het evenwicht te vinden tussen enerzijds een participatieproces waarbij de meningen van Hilversummers zeer serieus worden genomen, en anderzijds de gemeentelijke verantwoordelijkheid om beleidsmatige en financiële kaders te stellen en tegelijkertijd aan te koersen op resultaat.

Het advies is om voor dit project een heel heldere afbakening te kiezen voor de participatie, vanuit de doelstellingen van het project. Het voorstel is daarom de participatie zeer serieus te nemen, maar wel te beperken en volledig te concentreren op de verschijningsvorm en uitstraling van het project. Dat wil zeggen dat het kader (de randvoorwaarden) vooraf volledig door de gemeenteraad  wordt bepaald. Dit kader blijft  na vaststelling door de raad ongewijzigd en er zal ook geen vorm van inspraak over plaats vinden. Het programma, footprints en de bouwhoogte staan derhalve vast. Uitzondering hierop vormen de overige voorwaarden ten aanzien van de uitstraling. Op dit onderwerp krijgen de Hilversummers de kans om volwaardig te adviseren aan het college (conform trede drie van de participatieladder). In de randvoorwaardennota is een en ander nader omschreven 

Concreet is het voorstel om in te zetten op creatieve workshops onder leiding van een ervaren stedenbouwkundig bureau over de algemene wensen en randvoorwaarden en vervolgens workshops over tenminste twee schetsontwerpen. Daarmee wordt de Hilversummers ruim baan geboden om een stempel te drukken op deze locatie, terwijl tegelijkertijd de extra tijdsduur beperkt blijft tot ongeveer een jaar. Zie voor een nadere onderbouwing en uitleg de randvoorwaardennota.

5. Financiën

Door het sterk verminderde (bijna gehalveerde) programma in verband met de lagere bouwhoogte en de gehalveerde plint zijn de opbrengsten aanzienlijk lager. Daarnaast zijn er meer kosten vanwege het participatietraject en de vertraging in het project. Zo is er een budget van bijna € 100.000,- opgenomen ten behoeve van communicatie en participatie en is er een renteverlies van ca. € 300.000,- omdat er twee jaar langer rente aan het project moet worden toegerekend. Ieder jaar vertraging kost ca.

€ 150.000,-. Om deze redenen moet de grondexploitatie sterk negatief bijgesteld worden.

 

In bijgaande randvoorwaardennota is gekozen voor een programma waarbij zowel rekening is gehouden met de vraag naar meer openbare ruimte, als met de wens om het financiële tekort zo veel mogelijk te beperken. Er is bij deze tegenstrijdige wensen gezocht naar een compromis, waarbij nog altijd kwaliteit gegarandeerd kan worden. Het compromis is gevonden door toe te staan dat de bredere plint van het gebouw een bouwhoogte van 12 meter krijgt, maar tegelijkertijd de footprint van de plint te beperken tot 800 m2. Daarboven krijgt de toren een footprint van 400 m2 tot 45 meter hoog. In de financiële en stedenbouwkundige bijlagen zijn de verschillende varianten nader uitgewerkt.

 

Investering openbare ruimte

In de grondexploitatie Stationsplein Noord is een bedrag van € 565.000 opgenomen ten behoeve van de inrichting van de openbare ruimte. Deze uitgaven worden gelijktijdig met de inrichting van de pleinen, aansluitend aan de werkzaamheden bij de langzaam verkeer tunnel onder het spoor gerealiseerd. Dit bedrag kan echter ook als investering worden aangemerkt waarbij dit bedrag in 50 jaar kan worden afgeschreven.

 

Het voorgestelde programma en de voorgestelde correctie van de grondexploitatie leiden tot een financieel neutraal eindresultaat.

Dat wil zeggen dat er ten opzichte van de huidige vastgestelde grondexploitatie een nadelig verschil geldt van € 635.000,-.

 

De grondexploitatie Stationsgebied Noord is één van de binnenstadsprojecten. De binnenstadsprojecten worden financieel als 1 project beschouwd. De in 2008 met een voordelig saldo vastgestelde grondexploitatie gaf daarmee gedeeltelijk dekking aan het totale nadelige saldo van de binnenstadprojecten. Voor het nadelige verschil van € 635.000,- zal in zijn geheel dekking moeten worden gezocht.

 

Op welke wijze is echter de vraag. Gezien de huidige economische tijd wordt voorgesteld om besluitvorming over dit bouwplan met grote financiële gevolgen gelijktijdig plaats te laten vinden met de integrale afweging inzake de actualisatie grondexploitaties 2009. Dit heeft wel als nadeel dat het project vertraging oploopt omdat de eerste participatieronde niet vóór de zomervakantie kan worden gestart.

 

6. Planning

Als uw raad instemt met de voorstellen is de planning om na actualisering van de grondexploitaties de workshops van de eerste participatieronde te houden. Dat betekent dat op zijn vroegst een start na de zomervakantie.

Voor het vervaardigen van de schetsontwerpen inclusief het daaropvolgende participatietraject zijn vervolgens 9 maanden ingepland. Hierna kunnen vanaf eind 2010 achtereenvolgens het Voorlopig Ontwerp en Definitief Ontwerp gemaakt worden en de bouwvergunning worden aangevraagd. Start bouw zal dan plaats kunnen vinden in de tweede helft van 2011. De grondexploitatie wordt in 2013 afgesloten, wanneer ook de openbare ruimte is ingericht.

 

7. Voorstel

Het college adviseren met betrekking tot het voorgenomen besluit om:

1.       het conform uw raadsadvies van november 2008 uitgewerkte voorstel inclusief herziening grondexploitatie niet eerder vast te stellen dan na uw integrale afweging inzake de actualisatie grondexploitaties 2009 (en hieraan gelijktijdig eventueel ter besluitvorming voorgelegde andere herziene grondexploitaties).

2.       Bij accordering van besluit 1, dan tevens in te stemmen met bijgaande randvoorwaarden en het participatietraject (conform trede drie van de participatieladder) voor het project Stationsgebied Noord.

3.       Bij accordering van besluit 1, de oorspronkelijke bijdrage van € 565.000 ten behoeve van de inrichting voor de openbare ruimte uit de grondexploitatie te halen onder gelijktijdige verlening van een investeringskrediet ten behoeve van de inrichting van de pleinen bij de langzaam verkeerstunnel.

[Einde Notatekst]